España es una potencia mundial del turismo, es evidente, ya que ha generado el caldo de cultivo oportuno para que, con la aparición de nuevos canales de comercialización turística y la potencia del sector inmobiliario, se produzca un fuerte empuje del negocio de las viviendas vacacionales y apartamentos turísticos.
Actualmente son muchas las incógnitas e incertidumbres que recaen sobre el alquiler vacacional; polémicas y problemas están determinando el actual devenir de este negocio, pero analicemos varios aspectos para descubrir si realmente estamos ante una oportunidad de negocio.
En primer lugar, veamos cómo la define la normativa, por ejemplo la de Canarias:
«Son las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato […], son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.»
La corriente negativa sobre el turismo
Las viviendas vacacionales se encuentran, desde hace un tiempo, en el ojo del huracán, si bien muchos de los perjuicios que se le achacan no se deben verdaderamente a ellas.
La subida de los precios de alquiler, el turismo de bajo poder adquisitivo, la difícil convivencia con los vecinos, el elevado número de viviendas ilegales, etc. hacen que sea un cocktail que hace que debas pensarte bien en qué lugar invertir, siendo actualmente sitios como Barcelona o Baleares mercados complicados.
¿Qué debes tener en cuenta para tener una vivienda vacacional legal?
Es importante que entiendas que la situación que se está dando en España es complicada, sobre todo porque la explosión de los canales online, como pueda ser Airbnb o Wimdu, han llegado antes que la normativa, por lo que la adaptación legal que está habiendo es España sobre todas aquellas viviendas ya anunciadas es complicada, y es que, a modo de ejemplo: el 87% de los alojamientos anunciados en Airbnb del País Vasco no están registradas en el registro oficial del Gobierno Vasco.
Para tener una vivienda legal, lo primero que debes tener en cuenta es que seguramente tengas una normativa de tu comunidad autónoma que debas cumplir sobre las viviendas vacacional; dirígete al departamento de turismo de tu comunidad e infórmate.
Igualmente, seguro que debas cumplir también lo que diga tu ayuntamiento, ya que es quien tiene las competencias sobre el urbanismo en tu ciudad, y mucho tendrá que decir sobre la documentación urbanística de la vivienda.
Es habitual, que viviendas que han empezado a comercializarse turísticamente, una vez se intentan legalizar pueda ser que no puedan cumplir con requisitos urbanísticos básicos, como por ejemplo, que esté construida en suelo rústico, lo que indirectamente hará que no pueda ser nunca una vivienda vacacional.
Finalmente, hay que tener en cuenta los aspectos fiscales, ya que la vivienda vacacional, a diferencia del alquiler tradicional, es una actividad económica y como tal habrá que cumplir con obligaciones de de Seguridad Social, IRPF e IVA distintas.
Elegir un buen inmueble en el que invertir
Como cualquier otro negocio, la fase de inversión tiene mucha importancia, pero en este caso, al tratarse de una inversión elevada e inmobiliaria, aún más.
En este sentido, hay que tener en cuenta algunos aspectos de la misma, como pueda ser la ciudad, ya que debiera ser turística pero no saturada, como ya hay alguna en España; y que fuera de calidad media alta, ya que el nivel de ocupación será más elevado , y por tanto, el rendimiento económico que se pueda obtener también.
Pero, ¿es rentable el alquiler vacacional?
Esta es la principal pregunta que debes hacerte, y no está tan claro, veamos:
SI es rentable. Y se justifica con un sólo argumento, y es que el modelo de negocio está basado en que el porcentaje de días de ocupación a lo largo del año sea elevado, con precios más bajos que otros alojamientos como hoteles, pero más altos que el alquiler tradicional; si consigues alquilarlo entre el 80%y el 90% del tiempo será un buen negocio.
En este sentido, el cruce entre oferta y demanda que han conectado directamente los canales de Internet y la economía colaborativa han hecho el resto.
NO es rentable. Y es que si comparamos el alquiler vacacional con el alquiler normal, si bien puede ser que no le saquemos más rendimiento en el día a día, posiblemente compensemos con el diferente tratamiento fiscal que tienen, las menores reparaciones y mantenimiento que le tendremos que hacer y menores costes de funcionamiento, al no tener que ofrecer servicios turísticos extras.
Esta rentabilidad se pone en duda en el estudio «Mito y realidad del alquiler vacacional en las Islas Baleares», del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de las Isla Baleares, donde se afirma que los pisos turísticos ingresan una media de 4.744 euros de mayo a octubre, en temporada alta, pero que si estas rentas generadas a 12 meses, la ganancia sería menor que la media de un alquiler tradicional.
En estas circunstancias muchas de las viviendas, si tuvieran que salir de la economía sumergida, pagando impuestos, y teniendo que prestar servicios y cumplir las obligaciones turísticas de una vivienda vacacional posiblemente no serían rentables.
Por Javier Navarro
