El traspaso de negocio es un término jurídico que se usa, a pesar de las diferentes modificaciones legales, en nuestra lengua coloquial. En ese sentido, se entiende como la acción de ceder a otra persona o entidad el derecho a la explotación de un local del que somos arrendatarios a cambio de un precio que, comúnmente, se conoce también como traspaso.
En realidad, la legislación, desde hace décadas, no emplea el término traspaso, sino el de cesión del contrato. Sin embargo, los cambios más importantes no han procedido de una nueva denominación, sino de la tendencia a tener cada vez más presentes los intereses del arrendador.
¿Qué tipos de traspaso de negocio existen?
Podemos encontrar diversas modalidades de lo que coloquialmente entendemos como traspaso. Las siguientes son las principales:
Cesión de contratos de arrendamiento
En este caso, el arrendatario nuevo sustituye al antiguo en los derechos y obligaciones que tenía frente al arrendador. La ley permite a las partes regular dicho contrato según su voluntad. Por lo tanto, en él podrían, por ejemplo, prohibir el traspaso o condicionarlo a que se cumplan ciertos requisitos.
Si en el contrato no se dice nada, la ley permite que se ceda este a otra persona o entidad sin consentimiento del arrendador. No obstante, debe ser fehacientemente notificado antes de un mes desde que se haya concertado la cesión. Además, tendría derecho a elevar la renta un 20%.
Subarriendo del local de negocio
Como en el caso de la cesión del contrato, el arrendatario podría subarrendar el negocio a un tercero sin consentimiento, si en dicho contrato no se dice nada en sentido contrario. También debería notificar esta situación antes de que haya pasado un mes de haberse concertado.
Sin embargo, en este caso, el subarrendador sigue conservando los derechos y obligaciones que tenía inicialmente frente al arrendador. Además, salvo que se haya previsto otra cosa en el contrato, el arrendador tiene derecho a cobrar una renta un 20% mayor si el subarriendo es total y del 10% si es parcial.
Subrogación por fallecimiento
La ley permite que, si no está prevista en el contrato otra forma de proceder, al fallecimiento del arrendatario puedan sucederlo sus herederos o legatarios en las mismas condiciones que tenía el difunto. No obstante, exige que se notifique al arrendador esta circunstancia en los dos meses posteriores a la muerte.
Traspaso de negocio arrendado a una sociedad
Aquí surge una duda, que es si se ha producido la cesión del contrato ante determinadas alteraciones en la sociedad. Estamos hablando de supuestos como una fusión, una escisión o la transformación en otro tipo de sociedad. En estos casos, la solución que da la ley es considerar que no ha habido tal cesión, pero que el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20%.
Otra cuestión diferente es qué sucede cuando la sociedad cambia de socios. En ese caso, el arrendatario sigue siendo el mismo: la sociedad. Por lo tanto, no se habría producido una cesión del contrato.
Traspaso de negocios en local propio
Si quien estaba llevando el negocio era el propietario del local, no podríamos hablar de un traspaso, ya que previamente no había arrendamiento. No obstante, nada impide dejar un negocio en manos de otra persona que se convierta en arrendatario del mismo.
Traspaso de negocios con otros contratos
Es frecuente que se pueda acompañar el traspaso con otros contratos, como la venta de determinadas existencias. Un caso especial es aquel en el que se pacta que el nuevo arrendatario asuma alguna deuda del antiguo, para lo cual será necesario el consentimiento del acreedor.
Traspaso de negocios de renta antigua
En los contratos de renta antigua, que aún se rigen por la ley de 1964, el arrendatario actual (o su cónyuge, en caso de fallecimiento) podrán traspasar el negocio. El arrendador quedaría obligado a aceptar la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años. El plazo se incrementa en 5 años más si entre los años 1985 y 1994 (ambos inclusive) se produjo el traspaso del local.
La mayoría de emprendedores se enfrenta en algún momento, desde una u otra posición, al traspaso de negocio. Las alternativas jurídicas serán un elemento muy relevante en su decisión.
Por Gonzalo García Abad
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