Desde mediados de junio entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria.
Una norma para proteger a los consumidores, pero que también afecta a las empresas.
El objeto de la ley es claro y lo señala en su artículo 1: “establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial”.
Este es su objetivo principal, es decir, dar mayor protección y garantía al consumidor. Pero la realidad marca que la nueva Ley Hipotecaria afecta también a las empresas de dos maneras. La primera, a la hora de subrogar o cambiar el titular de la hipoteca cuando compramos una casa que ya está hipotecada. La segunda cuando una empresa interviene en el proceso de búsqueda y concesión del préstamo realizando labores de intermediación o prestación de servicios de asesoramiento. Lo explicamos.
Nueva Ley Hipotecaria y Subrogación
Es muy común que si compramos una vivienda a un promotor inmobiliario para abaratar costes o porque sus condiciones nos parezcan buenas, lo hagamos traspasando su hipoteca a nuestro nombre. También puede ocurrir si una empresa vende un inmueble de su propiedad con hipoteca no cancelada.
Aunque la Ley Hipotecaria protege a las personas físicas, tiene en cuenta el papel de las empresas cuando vende inmuebles o intermedia en la concesión de préstamos
En ambos casos la nueva Ley Hipotecaria señala en sus disposiciones adicionales sexta (subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo) y séptima (obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado) las obligaciones que tendrá la empresa.
Así, el empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de una hipoteca en obligación personal sujeta a la nueva Ley -pasa de empresa a particular- debe comunicarlo a la entidad financiera (banco). Esta comunicación debe hacerse con al menos 30 días de antelación a la fecha de venta y subrogación de la hipoteca.
Con esta obligación de información con antelación la Ley busca cumplir dos aspectos:
- El primero, que el banco pueda realizar un análisis de solvencia de la persona o personas físicas que se vayan a ‘quedar’ con el préstamo hipotecario.
- El segundo punto busca dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones que exige la ley. Por ejemplo, en la actualidad hay que revisar la documentación de su hipoteca con al menos diez días de antelación a la fecha de firma en el notario.
El objetivo final es permitir que el prestatario pueda buscar y comparar entre distintas alternativas de financiación hipotecaria.
El papel del intermediario financiero
También a las empresas, especialmente a las pymes, les afecta el hecho de poder desarrollar un negocio de intermediación hipotecaria. Aunque esta figura es aún poco utilizada en España -al contrario de otros muchos países, incluso de nuestro entorno- su potencial de negocio cada vez es mayor.
La nueva Ley Hipotecaria considera como intermediario de crédito inmobiliario a “toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista”.
Los intermediarios podrán realizar las siguientes funciones: presentar u ofrecer a los prestatarios contratos de préstamo, asistir a los prestatarios en la fase precontractual y celebrar el contrato de préstamo con el prestatario en nombre del prestamista.
En esa labor de búsqueda de la mejor financiación para su cliente, la empresa que se dedique a la intermediación deberá cumplir una serie de requisitos. Uno de los más importantes es “reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo”.
Registro de intermediarios de crédito inmobiliario
Este punto conlleva una profesionalización de las personas que formen parte de la empresa y presten ese servicio, pero también una obligación de registro. Esta inscripción obligatoria para las empresas que quieran dedicarse a la intermediación crediticia o prestar servicios de asesoramiento hipotecario se hará en la comunidad autónoma en la que operen, si solo lo hace en un determinado ámbito territorial, o en el Banco de España si lo realiza en más de una comunidad.
Esta obligación de registro conlleva a su vez otras obligaciones, desde un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades de su actividad hasta tener una persona responsable ante el servicio de prevención de blanqueo de capitales. También es necesario implementar un plan de formación en los conocimientos y competencias a su personal en materia hipotecaria, con los requisitos que establezca el Ministerio de Economía. El registro de intermediarios de crédito inmobiliario es público, gratuito, actualizado y está disponible online para cualquier persona que quiere consultarlo.
En definitiva, si eres empresa y vas a vender un inmueble con hipoteca, los requisitos cambian. Y si tienes o quieres montar una empresa de intermediación, el mayor control de su actividad también conlleva toda una serie de obligaciones que es importante conocer de forma anticipada.
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